הדייר הסרבן בפרויקט התחדשות עירונית
אחד המכשולים הקשים ביותר בפרויקטים של התחדשות עירונית, בין אם מדובר בפרויקט מסוג תמ"א 38/1 או תמ"א 38/2 או פינוי בינוי, הוא תופעת "הדייר הסרבן/סחטן".
התופעה מתאפשרת בעכבות המצב החוקי הקיים לפיו נדרש רוב של 100% מבעלי הדירות לצורך הוצאת הפרויקט אל הפועל, עם השנים המחוקקים הבינו כי בעלי דירות אלו מסכלים המון פרויקטים, שלא בצדק, ויש צורך ממשי בפתרון חוקי.
כיצד ניתן להתמודד עם הדייר הסרבן / סחטן בסוגי הפרויקטים השונים:
תמ"א 38/1 חיזוק – בפרויקט זה נדרש רוב של שני שליש (67%) מבעלי הדירות, החתומים על הסכם, כדי לגשת למפקחת על הבתים המשותפים לצורך בחינת סיבת הסירוב של הסרבן.
הסעיף החוקי הרלוונטי הוא סעיף 5 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), הקובע כי בעלי דירות ברוב של שני שליש רשאים לפנות למפקח על הבתים המשותפים כדי שזה יזמן את הדיירים הסרבנים ולשמוע את טענותיהם בדבר הסירוב.
פינוי בינוי – המצב החוקי כיום מאפשר לבעלי הדירות ברוב של שני שליש (67%) לתבוע בתביעה נזיקית את הדיירים הסרבנים, כמו כן סעד נוסף לתביעה הוא אכיפה.
באם שוכנע בית המשפט כי סירובם של הדיירים הסרבנים לא מוצדק, ימנה עו"ד או רו"ח כדי שיחתום בשמם על מסמכי הפרויקט.
הטעמים המוצדקים לסירוב סביר נקבעו בסעיף 2 לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), הסעיף מונה רשימה של מקרים בהם תקום לדייר זכות לסירוב מוצדק לפרויקט.
תמ"א 38/2 הריסה ובנייה – בעקבות התיקון האחרון מחוק ההסדרים בשנת 2023, גם בפרויקט זה נדרש רוב של שני שליש (67%) מבעלי הדירות, החתומים על הסכם, כדי לגשת למפקחת על הבתים המשותפים לצורך בחינת סיבת הסירוב של הסרבן.
הסעיף החוקי הרלוונטי הוא סעיף 5א לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), הקובע כי בעלי דירות ברוב של שני שליש רשאים לפנות למפקח על הבתים המשותפים כדי שזה יזמן את הדיירים הסרבנים ולשמוע את טענותיהם בדבר הסירוב. באם שוכנע המפקח כי סירובם של הדיירים הסרבנים לא מוצדק, ימנה עו"ד או רו"ח כדי שיחתום בשמם על מסמכי הפרויקט.
לסיכומו של דבר, נראה כי בשנים האחרונות חלה התפתחות משמעותית בתחום וכי המחוקק מבין ופועל בהתאם לצרכים של השוק אך עדיין לא מספיק. קיימים עדיין מכשולים רבים שניתן לטפל בהם באמצעות חקיקה משלימה כדי להקל על תכנון וביצוע פרויקטים אלו.
אין ספק שתחום ההתחדשות העירונית הוא הפתרון המהותי והממשי היחידי בבניינים אשר אינם עומדים בתקני הבנייה העדכניים ואינם ממוגנים, ולצערנו כבר ראינו בארץ בניינים כאלו שהתמוטטו מעצמם,
משרד עורכי הדין לענייני מקרקעין שפי בוזגלו מנוסה בייצוג בעלי דירות בפרויקטי התחדשות עירונית, ומלווה עשרות בעלי דירות בכל סוגי הפרויקטים, מוזמנים לפנות אלינו כדי להתחיל תהליך בבניין שלכם בדרך הטובה ביותר.
